Archiv verlassen und diese Seite im Standarddesign anzeigen : Hohes Risiko fuer Immobilien-invest in Florida?
Hallo liebes Forum,
ich moechte kurz berichten, was mir ein guter Bekannter letzte Woche mitgeteilt hat. Hoffe das ist ok, da es aehnliche Themen schon dazu gibt. Also:
Mein Bekannter hat in 2002/2003 ein Haus in der Tampa Gegend (nicht Strandnaehe, Subdivision) als Investment gekauft und konnte es in 2005 wieder sehr gut verkaufen ($100.000 Gewinn). Wie das halt so ist, er hat dann gleich zwei Haeuser in 2006 gekauft und eines nach langem hin und her Anfang des Jahres mit hohem Verlust verkauft. Das andere Haus hat, nach Schaetzung, einen Wert von ca $370.000. Gelistet ist es fuer $360.000 seit mehreren Monaten. Leider hat er null Kaufinteressenten. Er meinte, er wuerde das Haus auch fuer $330.000 verkaufen, damit es weg ist.
Das Problem liegt anscheinend daran, dass in dieser Gegend sehr viele Haeuser gebaut wurden (allein diese Subdivion, indem das Haus steht, zaehlt mehr als 1000 Haeuser. 17 Haeuser gleichen Baustils stehen leer).
Nun hat er natuerlich ein grosses finanzielles Problem, da die laufenden Kosten sehr hoch sind. Kaeufer sind keine da und Vermieten ist eher die Ausnahme als Regel.
Nun wuerde es mich interessieren, ob o.g. ein PP (persoenliches Problem) meines Bekannten ist (falsche Lage des Hauses ect) oder ob dies der allgemeine Trend in Florida ist oder sein wird, d.h. allgemeiner Wertverlust der Haeuser im Vergleich zu den Vorjahren?
Ich moechte hier auf keinen Fall irgendeine "Panik" ect verbreiten. O.g. ist nur ein Erfahrungsbericht.
Vieleicht kann u.a. Stephan hier ein wenig was schreiben, da er ja quasi Infos aus erster Hand hat, wenngleich auch nicht fuer den Bereich um Tampa(?).
Dankeschoen fuer eure Meinung und bis bald
Ralf
saegespaene
25.07.2007, 19:48
Ralf --
Eine Reportage habe ich gestern am Fernseher angesehen, wo genau das, wie berichtet, der Fall ist. Viele Bau-Firmen haben nicht aufgehört Häuser zu errichten.... Aber, ohne den Markt erstmal richtig einzuschätzen.
Viele Leute haben dort das Häuschen verloren, durch Wetterextremen, oder haben ihr Arbeit verloren, aus gleichem Grunde. Im letzten Monat sind insgesamt 24% der Hypoteken nicht pünktlich bezahlt worden.... Leute machen jetzt Pleite, und diese Leute können nicht kaufen. Andere wollen nicht, weil die Preise sind zu hoch, und das Risiko eines Verlust durch's Wetter ist zu groß.
Geraten worde, nicht im Konstruktion im Florida momentan zu investieren, sonst könnte man ohne ..... dastehen.
Hi Folks,
Das ist doch nicht nur ein Florida-Problem. Ganz USA gilt als Buyer's Market. Der Immobilienmark liegt insgesamt am Boden und hat starke Schwierigkeiten. Diese werden in Gegenden, wo vorher spekulativ gebaut wurde, natürlich verstärkt. Für Käufer gut - für Verkäufer schlecht. Und es wird sich nicht sehr schnell ändern.
Karl-Heinz
26.07.2007, 04:07
So ist es im Moment. Also eine Buyers Market. Die Nachfrage nach Häusern hat wieder einmal schwer nachgelassen. Das passiert hier immer wieder einmal. Es werden zu viele Häuser gebaut und die Banken hatten genug Geld, um es zu verleihen. Die Zinsen und Anzahlungen waren niedrig. Das hat sich alles über die Monate geändert. Viele hatten flexible loans, also mit Anstieg der Zinsen wurde die Finanzierung teurer. Nun geht das Geschreie los - war nicht anders zu erwarten. Einige Leute werden nie lernen.
Dieser Zustand herrscht praktisch in allen Staaten, also keineswegs nur auf Florida beschränkt.
Der Wert der Häuser sinkt, aber die lokalen Steuern werden dazu noch versucht hoch zu halten. Keine gute Entwicklung.
...............
Der Wert der Häuser sinkt, aber die lokalen Steuern werden dazu noch versucht hoch zu halten. Keine gute Entwicklung.
Da stimme ich Dir 100% zu, Karl-Heinz!
Wenn die lokalen Steuern sich u.a. nach dem Wert der Immobilie richten, müssten sie ja eigentlich sinken. Die öffentlichen Haushalte kämen dann aber ganz schön durcheinander. Hier ist was falsch am Steuer-System. Denn wenn ich nach dem Wert meines Vermögens besteuert werde, muss auch berücksichtigt werden, wenn mit einem Mal das Vermögen gar nicht mehr so hoch ist.:confused:(
Hallo zusammen, also auch ich habe ein Haus in Tampa Bay (ebenfalls nicht direkt am Meer, aber sehr-sehr nahe).
Die Preise sind nach meinem Kauf im July 2005 noch etwas angestiegen (ca. 15%) und stagnierten dort.
Ich habe ebenfalls einen dieser tollen Flexi-Loans der von anfänglich 5,8% auf gut 8,2% interest anstieg.
Ein sehr guter Freund von mir ist Real Estate Agent in der Gegend und mittlerweile auch schon fast der einzige der in seiner Agentur "überlebt" hat. Der Markt ist rough, sehr rough im Moment.
Als Schweizer und deshalb 5x höhere Preise gewöhnt, hab ich noch kaum Grund zum heulen und es bleibt bezahlbar ...zumal ich ja nicht verkaufen, sondern drin wohnen will.
Die Property tax könnte nun ja bald gesenkt werden, wenn die Slotmachines erst mal stehen ;) ..siehe Artikel hier:
http://waterfrontplus.com/index.php?option=com_content&task=view&id=60&Itemid=1
Hallo an alle und danke fuer euer Meinung!
Zitat Hardy
Das ist doch nicht nur ein Florida-Problem. Ganz USA gilt als Buyer's Market.
Hardy, das mag richtig sein. Mein Gedanke ist, dass es von Staat zu Staat riesige Unterschiede gibt. Ich denke, dass es besonders in Florida, evtl. auch in Californien das Problem des "Wertverfalls" ungleich hoeher ist als in anderen Staaten, in denen der Wert der Immobilie ueber die Jahre nicht so extrem angestiegen ist.
Ich wohne zB in SC. Unser Haus mag vieleicht 15-20% in den letzten 9 Jahren an Wert zugenommen haben. Also relativ wenig im Vergleich von manchen Haeusern anderswo, die teilweise den Wert des Hauses verdoppeln konnten oder sogar mehr. Da sollte es wirklich keinen wundern, dass dieser Wertzuwachs auch ganz schnell wieder in den Keller gehen kann. Ich hoffe und glaube daher nicht, dass mein Haus in den naechsten Jahren viel Wert einbuest, da es ja auch nicht so stark an Wert zugenommen hat (hoff ich zumindest:rolleyes:)
Gruss
Ralf
Da dürftest Du ziemlich richtig liegen, Ralf.
Klar, wenn der gesamte Immo-Markt schlecht läuft, macht das auch bei Euch nicht halt. Aber die Verluste dürften sich in einer flacheren Kurve bewegen, als bei den spekulativen Objekten mit anfänglich hoher Wertsteigerung.
Hallo Ralf, der Mensch wird halt schnell "gierig", Dein Bekannter hat beim ersten Kauf einen guten Gewinn gemacht, das heisst aber nicht das dies beim zweiten mal auch so sein muss. Jetzt hat er wohl den Gewinn leider wieder verspielt.
Ich schildere gerne in einer Kurzfassung die Situation wie sie gewesen ist: So um das Jahr 2000 rum haben Investoren angefangen hier eine Menge an Geld in Immobilien zu investieren, natuerlich wurde der Nachfrage gerecht indem viel gebaut und von den Banken viel Geld verliehen wurde. Das war hier so verrueckt das die Preise hochgeschnellt sind, der Gipfel war im Dezember 2005 erreicht. Jeder, der in 2006 voellig ueberteuert Immobilien und Grundstuecke gekauft hatte, hatte verloren, zumindest kurz bis mittelfristig gesehen.
Nun sind die Preise runter und wir haben wieder einen normalen Markt mit der Ausnahme das zu viele Objekte auf dem Markt sind. Das ist aber nur schlecht fuer Verkaeufer, nicht fuer Kaeufer.
Die Preise sind aber bei weitem nicht so weit runter wie sie im Jahr 2000 und vorher waren. Florida und speziell Cape Coral haben nach wie vor einen stetigen hohen Zuzug an Einwohnern, einfach weil Florida ein toller Platz zum leben ist.
Die Fehler die leider viele gemacht haben sind
- kein fester Zinssatz beim Kredit
- 100% oder sogar 105%ige Finanzierungen
- und somit kein Equity oder Luft zum atmen gelassen.
Anders gesagt, es haben sich Leute Haeuser und Grundstuecke gekauft die sie sich eigenlich gar nicht leisten konnten, die Banken haben aber mitgemacht. Bei denen heisst es heute leider haeufig
- For Sale
- For Rent
- For(e) Close
genau in dieser Reihenfolge. Diese Leute stellen dann fest, sie koennen nicht mal ihr Haus verkaufen weil sie noch Geld mitbringen muessen zum Closing um es verkaufen zu koennen. Das gilt natuerlich nur fuer die Leute die in dieser Zeit ueberteuert gekauft haben und keinen Pfennig erspartes hatten, vielleicht nocht eine schlechte Credit History dazu damit der Zins auch schoen hoch ist bei der Finanzierung.
Nun wuerde es mich interessieren, ob o.g. ein PP (persoenliches Problem) meines Bekannten ist (falsche Lage des Hauses ect) oder ob dies der allgemeine Trend in Florida ist oder sein wird, d.h. allgemeiner Wertverlust der Haeuser im Vergleich zu den Vorjahren?
Wie ich schon gesagt habe, wir sind jetzt in einer Tiefpreisphase und es macht fuer mich zumindest mehr Sinn Immobilien zu kaufen wenn sie guenstig sind und nicht wenn sie teuer sind. Das waere zumindest klug, oder nicht?
Wenn der Ueberschuss mittelfristig abgebaut ist dann werden die Preise wieder anziehen, das ist das Gesetz des Marktes. Wer also jetzt kauft um in sechs Monaten wieder zu verkaufen der laesst das lieber bleiben. In den Jahren 2000 bis 2005 wurde gekauft wie besessen und sofort nach dem Closing wieder verkauft. Viele haben, genau wie Dein Bekannter, enorme Gewinne in kurzer Zeit gemacht. Das hat die Preise natuerlich hochgetrieben.
Wer kauft weil er ein schoenes Haus hier im fantastisch schoenen Florida haben will und es als Ferienhaus nutzt oder wie wir selbst darin wohnt - jetzt ist die Zeit.
Dann gibt es ja noch einen anderen Aspekt an den Europaer nicht denken, der normal verdienende Amerikaner will auch sein Haus haben, das ist und war in Amerika immer moeglich, ist aber fuer viele in der Hochpreisphase unmoeglich geworden. "Affordable Housing" gab es fuer die arbeitende Bevoelkerung nicht mehr, selbst einfache Haeuser starteten bei ueber $300,000 wenn man in eine normal gute Wohngegend wollte. Heute werden vernuenftige Haeuser - nagelneue Haeuser - bei uns in Cape Coral wieder ab $160,000 angeboten.
Es sind ja nicht alles reiche Amerikaner hier, viele arbeiten in Servicediensten (das macht die USA ja u.a. so toll), jetzt kann sich jeder wieder sein eigenes Heim leisten und muss keine Miete zum Fenster raus pulvern. Die Property Tax wird dieses Jahr uebrigens nach langer Zeit des Anstiegs wieder runter gehen. Natuerlich nicht allzuviel, bei weitem wohl nicht so wie der Anstieg war die letzten Jahre. Im Oktober wissen wir es dann genau.
Mieten ist uebrigens das schlimmste was man machen kann, man verschleudert Monat fuer Monat seinen Equity an den Vermieter. Natuerlich gibt es Situationen wo man kurzfristig zur Miete wohnt oder wohnen muss, das ist klar. Die Grundregel ist aber in USA, wer Miete zahlen kann kann auch eine Mortgage abzahlen. Eine Anzahlung sollte man allerdings schon leisten koennen fuer sein Haus damit nicht wieder der Effekt wie oben beschrieben eintritt. Auch sollte man in der Lage sein mit seiner Bank einen festen Zins vereinbaren zu koennen. Dann gibt es spaeter auch keinen Short Sale oder gar Foreclosure.
Wenn Ihr noch Fragen habt, bitte gerne.
Geraten worde, nicht im Konstruktion im Florida momentan zu investieren, sonst könnte man ohne ..... dastehen.
Haben die geraten dann wieder zu investieren wenn es teuer ist? Im ersten Post von Ralf kann man ja genau lesen was passiert ist. Als es guenstig war hat sein Bekannter $100,000 gut gemacht, als es teuer war hatte er Verlust gemacht.
Also, wann ist es klug eine Investition zu machen?
Karl-Heinz
28.07.2007, 22:59
Ich habe festgestellt, dass Immobilien und Utility Stocks langfristig gute Geldanlagen sind, aber sich nur bedingt zu Spekulationen eignen. Natürlich gibt es immer Bewegungen in der Wirtschaft, die diese Bereiche beeinflussen können. Aber das Geld ist zumindest besser angelegt als in einem Sparkonto.
Man soll auf jeden Fall bei Geldanlagen nicht die Nerven verlieren.
Immobilien sind als Geldanlage immer ein eigen Ding. Das funktioniert schon, aber nur langfristig. Eine Immobilie wird ja nicht nur gekauft, sie muss auch im Wert erhalten bleiben. Das verursacht Kosten. Einen Gewinn erzielt sie nicht einfach dadurch, dass sie älter wird; das ist ein häufiger Trugschluss. Jedes Haus wird per se durch den Alterungsprozess erst mal WENIGER wert. Das was steigen KANN, ist der Grundstückswert. Hier gilt dann das bekannte Gesetz von Angebot und Nachfrage.
Richtig ist die Aussage von Stephan: Wer jetzt das Geld hat und kaufen will/muss, sollte nicht warten. Er hat alle Vorteile. Das ist wie an der Börse: Sind die Kurse oben, sollte man verkaufen, sind die Kurse (hier die Immo-Preise) unten, sollte gekauft werden. Bei Immobilien würde ich allerdings Spekulationen unterlassen, weil viel zu langfristig. Will sagen, nur bei Bedarf und financial Background kaufen, aber dann jetzt!!!
Ralf --
Viele Leute haben dort das Häuschen verloren, durch Wetterextremen, oder haben ihr Arbeit verloren, aus gleichem Grunde. Im letzten Monat sind insgesamt 24% der Hypoteken nicht pünktlich bezahlt worden.... Leute machen jetzt Pleite, und diese Leute können nicht kaufen. Andere wollen nicht, weil die Preise sind zu hoch, und das Risiko eines Verlust durch's Wetter ist zu groß.
Geraten worde, nicht im Konstruktion im Florida momentan zu investieren, sonst könnte man ohne ..... dastehen.
Lieber "Saegespaene" - wo hast Du denn diese Info her? Wir haben die Hurricane Jahre 2004 und 2005 hier vor Ort mitgemacht und was ich Dir aus "Augenzeugen-Perspektive" berichten kann ist folgendes:
Die Gegend um Punta Gorda - ca. nicht mal 20 Meilen von uns weg, war der Punkt wo 2004 Charlie's Auge an Land ging, die meisten Schaeden und leider auch Tote gab es in einem Mobile Home Park (das sind keine feststehenden Haeuser sondern bessere Wohnwagen) - da die Bewohner dort leider nicht evakuiert sind, wie angeraten, wenn man kein feststehendes Haus hat, haben einige von ihnen leider sogar mit ihrem Leben bezahlt.
Viele der Bilder, die man wohl vor allem im Deutschen TV so gesehen hat, kamen aus solchen Mobile Home Parks. Hier in Cape und auch dort war der Schaden an feststehenden Haeusern tolerabel.
Hier in der Stadt haben 30 Haeuser einen Totalschaden erlitten, nicht durch den Hurricane an sich, sondern in Folge, durch Schaeden an z. B. alten, nicht in Stand gehaltenen Daechern durch die es dann rein geregnet hat und es dann nicht mehr gut zu machende Wasserschaeden gab, durch alte ungesicherte Fenster. Die groessten Schaeden waren an Poolcages zu beklagen, die z. T. durch oertliche Tornados wie Kartenhaeuser zusammengedrueckt worden sind. Diese sind allerdings nur "Anhaengsel" am Haus und koennen leicht ersetzt werden. Viele Daecher haben Schaden genommen, es haben viele Dachrinnen und solche Struktueren gefehlt - aber das laesst sich alles reparieren.
Nur noch mal zur Verdeutlichung: Hurricanes "wehen" hier nicht einfach feststehende Haeuser einfach mal so weg. Ich hoffe, ich habe Dich nicht falsch verstanden, aber so hat es in etwa geklungen.
Firmen die Schaeden hatten haben renoviert und sind wieder im Geschaeft, die Arbeitslosenrate ist bei uns nach den Hurricanes nicht rauf sondern runter gegangen, weil viel Hilfe im Baubusiness gebraucht wurde, z. B. eben im Ausbessern von Daechern, Wiederaufbau von Poolcages usw.
saegespaene
06.08.2007, 10:32
Lieber "Saegespaene" - wo hast Du denn diese Info her?
Sabine,
Diese Infos sind Allgemeinheiten gewesen, und betreffen den ganzen USA – nicht nur Florida. Aus diesem Grund, sind sie hier eigentlich am falschen Platz,... hier, in diesem Thread, soll es nur um Florida gehen. Also, wenn Du meintest...
Nur noch mal zur Verdeutlichung: Hurricanes "wehen" hier nicht einfach feststehende Haeuser einfach mal so weg. Ich hoffe, ich habe Dich nicht falsch verstanden, aber so hat es in etwa geklungen. ...da kann ich nur sagen, in der kurzen Zeit, bei der Arbeit oder auf Urlaub, als ich im Florida war, habe ich nie feststehende Häuser von einem Hurricane niedergebracht gesehen. Aber, gesehen habe ich viele ältere nichtfestgebaute Häuser, die immer einem solchen Risiko ausgesetzt sind.
Wie schon gesagt,...
Eine Reportage habe ich gestern am Fernseher angesehen, wo genau das, wie berichtet, der Fall ist. ...und das war ein Business-Reportage, gerichtet an Investitionen-tuchtigen.... Und das was ich von diesem Reportage weggenommen hatte war:
Geraten worde, nicht im Konstruktion im Florida momentan zu investieren, sonst könnte man ohne ..... dastehen.
Konstruction und Real Estate sind verwandt, aber nicht das Gleiche. Wir sind, glaube ich, der selbe Meinung, daß im Florida man kann noch heftig investieren... in Real Estate,...nur, nicht jederman. Mein Beitrag war nicht gegen Real Estate Investitionen gerichtet. Ich habe nur zum Ausdruck gebracht, daß der klein Mann, Opfer des Hypoteken-Markts, wird nicht Derjeniger, der das Geld jetzt aufbringen kann, um das Leben in der Sonne geniessen zu können.
Jetzt, fast 2 Wochen später, ist die Lage, im Allgemein, dasselbe....
Sehe nur: http://www.dailytimes.com.pk/default.asp?page=2007%5C08%5C04%5Cstory_4-8-2007_pg5_35 (http://www.dailytimes.com.pk/default.asp?page=2007%5C08%5C04%5Cstory_4-8-2007_pg5_35)
Unter Anderem, steht dadrin:
Foreclosures on such mortgages have leapt sharply in the past six months, contributing to an ongoing downturn in the US housing market that has affected millions of middle-class and wealthy homeowners. Wer das Geld hat, kann immer noch billig(er) kaufen...
Vielen Dank fuer alle Meinungen! Mir war zunaechst nicht bewusst, dass sich der Immobilienmarkt nun so "gedreht" hat. In den letzten Tagen wurde jedoch hierueber in den Medien sehr viel geschrieben.
Gerade deutsche Medien berichten bereits von einer Immobilienkrise. Hm, fuer mich bedeutet eine "Krise" ein Sachverhalt, der sich bei weitem vom "Normalen" entfernt hat. Nun, da die Immobilienpreise nun doch wieder Richtung "normal" gehen, also im Schnitt der Jahre 2000-2002 sind, wuerde ich nicht unbedingt von einer Krise reden, oder?
Die Krise haben eben diejenigen, die leider viel zu teuer gekauft haben, wie Stephan angesprochen hat. Fuer mich ist der Immobilienmarkt mehr oder weniger "back to normal", was ja gut ist.
Wie auch immer. Leider muss ich immer noch ansehen, wie im TV das "Hausflippen" als eine Sache fuer jederman angepriesen wird. Kauf ein runtergekommenes Haus, mach ein paar Upgrade rein und Verkaufe fuers doppelte zum Kaufpreis und schon bist Du reich. Natuerlich hoert man da nur die Erfolgstories und nicht diejenigen, die finanziel dadurch abgestiegen sind.
Manchmal aergert mich so eine Sendung bereits, da das "flippen" immer mit schnellem und einfachem Geldverdienen verglichen wird. Habe bis heute noch kein Haus geflippt, da ich das Risiko doch fuer zu gross halte, bzw. nicht die Zeit dazu haette. Aber dies nur nebenbei und "back to Topic"
Viele Gruesse
Ralf
....................Wie auch immer. Leider muss ich immer noch ansehen, wie im TV das "Hausflippen" als eine Sache fuer jederman angepriesen wird. Kauf ein runtergekommenes Haus, mach ein paar Upgrade rein und Verkaufe fuers doppelte zum Kaufpreis und schon bist Du reich. Natuerlich hoert man da nur die Erfolgstories und nicht diejenigen, die finanziel dadurch abgestiegen sind.
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Das allerdings dürfte heut SO kaum noch funktionieren. Wenn doch, würde mich interessieren WO?
Eine Krise ist dann erreicht, wenn ein ganzer Zweig bedroht ist. Einige Mortgage Companies müssen schliessen bzw. 1000de Mitarbeiter entlassen. In D ist die IKB (Bank) in solche Schieflage geraten durch ihr USA-Immobilien-Engagement, das sie nur durch milliardenschwere Stützung aller Banken gerettet werden kann. Das ist lange nicht alles. Diese Krise ist real existent. Ihre Auswirkungen sind nur noch nicht klar im vollem Umfang erkennbar.
Für Bedarfskäufer (nicht Spekulanten) ist das DIE Gelegenheit zum Kauf, vor allem dann, wenn noch ein günstiger Wechselkurs hinzukommt. Für die USA ist es auch nicht übel, wenn von draussen frisches Geld ins Land kommt. Wer also kaufen will/muss, sollte es JETZT tun. Wenn er allerdings auf Kredite angewiesen ist, dürfte ihm das Geld kaum hinterher geworfen werden. Die Bonitätsprüfungen werden hart sein. Für Verkäufer eine blöde Situation. Sie müssen mit den Preisen runter.
Gerade deutsche Medien berichten bereits von einer Immobilienkrise. Hm, fuer mich bedeutet eine "Krise" ein Sachverhalt, der sich bei weitem vom "Normalen" entfernt hat. Nun, da die Immobilienpreise nun doch wieder Richtung "normal" gehen, also im Schnitt der Jahre 2000-2002 sind, wuerde ich nicht unbedingt von einer Krise reden, oder?
Ich kann das Krisengejammer auch nicht verstehen , wir haben unser Haus(Neu) im Sommer 2001 gekauft . Der aktuelle Marktwert ist immer noch fast das doppelte vom damaligen Kaufpreis . Allerdings in CA , vielleicht ist es da etwas anders ?
Die Krise haben eben diejenigen, die leider viel zu teuer gekauft haben, wie Stephan angesprochen hat. Fuer mich ist der Immobilienmarkt mehr oder weniger "back to normal", was ja gut ist.
Das sehe ich ganz genau so !!!
Hi Arnie,
Der aktuelle Marktwert ist immer noch fast das doppelte vom damaligen Kaufpreis . Allerdings in CA , vielleicht ist es da etwas anders ?
Da wuerde ich sagen, dass es doch weit ueber dem Durchschnitt ist. Wertzuwachs von fast 100% in nur 6 Jahren ist sehr sehr viel in meinen Augen. "Normale" Anlagen wie Bank-CD oder Stock market kommen da wohl nicht ran.
Natuerlich super fuer dich (viel equity im Haus) aber ich wuerde mich nicht wundern, wenn (auch) in CA eine (weitere) Korrektur hinsichtlich Immobilienwerte in Zukunft eintritt.
Hi Hardy,
ja, mit deinem Kommentar stimme ich ueberein. Der Gewinn beim Hausflippen faengt schon beim Hauskauf an, logisch. Daher, egal wo, wenn Du ein Haus weit unter Marktwert bekommen kannst und fuer relativ wenig Geld aufpeppen kannst, sodass das Haus nach der Renovation dem Wert der Nachbarhaeuser wiederspiegelt, dann macht man wohl Gewinn.
Ich waere halt super vorsichtig, wenn ich einen "Schuppen" mit gerade mal 1100sf fuer $510.000 in CA kaufe und nach Renovierung versuchen muss, noch was zu verdienen (gesehen im TV). Da frage ich mich wie der Wert des Schuppens zu rechtfertigen ist? Fuer $510.000 bekomme ich hier in SC ein 4000sf Haus, voll Brick in einer "fancy" Subdivion. Klar, SC ist halte nicht CA, aber man muss doch wohl noch etwas realistisch sein, was der Gegenwert fuer 1/2Mio $ sein sollte, nicht?
Nur ein Gedanke
Viele Gruesse
Ralf
................ Fuer $510.000 bekomme ich hier in SC ein 4000sf Haus, voll Brick in einer "fancy" Subdivion. Klar, SC ist halte nicht CA, aber man muss doch wohl noch etwas realistisch sein, was der Gegenwert fuer 1/2Mio $ sein sollte, nicht?
Nur ein Gedanke
Viele Gruesse
Ralf
Völlig richtig Ralf, das gilt auch für den Vergleich mit anderen Staaten z.B. VA;). Aber wie das eben so ist mit Angebot und Nachfrage. Nach CA oder FL wollen halt viele, Du siehst es hier bei uns und in anderen Boards. Ein Grund für mich, dort möglichst nicht hinzugehen.;)
In gewisser Weise muß ich meine Aussage von weiter oben noch präzisieren: Eine echte Immobilienkrise hat die USA nicht, sondern eine Krise der Hypo-Banken. Aber gleich in einer Größenordnung, daß es durchschlägt bis Europa. Diese Krise der Immo-Finanzierungs-Banken wurde u.a. (nicht nur) durch Spekulationen ausglöst. Wenn ich einem Normal-Kunden als Bank erkläre, seine Immo-Schulden seinen in kurzer Zeit schon durch den Wertzuwachs der Immobilie quasi getilgt, und er solle nur schnell zuschlagen bei der Kreditaufnahme (ohne besondere Bonitätsprüfung), ist das ein Punkt. Wenn der Wert aber durch Rückgang der Nachfrage doch nicht so hoch wächst, die Zinsen noch dazu steigen, ist das der andere Punkt.
Außerdem vergessen die Leute gerne, daß ein hoher Wertzuwachs auch nur dann was nützt, wenn er realisiert wird. Das heißt, das Haus muß zu hohem Preis tatsächlich verkauft werden. Mit der gewonnenen Liquidität kann ich dann was machen. Der Wert allein steht nur auf dem Papier und ich kann mich daran erfreuen, wie an meiner Briefmarkensammlung.
Wenn ich nun mein soviel teurer gewordenes Haus tatsächlich verkaufe, aber dann ein neues brauche, sind die aktuellen Häuser ja auch teurer geworden. Somit wird mein Gewinn wieder verzehrt. Es sei denn, ich ziehe woanders hin, oder schränke mich ein.
Als vielen Leuten klar wurde, daß sie vermeintliche oder tatsächliche Gewinne gar nicht (oder nicht schnell) realisieren konnten, wurden viele Kredite notleidend. Das brachte Banken in starke Schwierigkeiten. Nun wird zwangsläufig die Bonität viel stärker geprüft. Damit wird die Nachfrage reduziert. Eine Schere setzt ein: Nachfrage reduziert - Angebot steigend. Dazu kommen jetzt noch rückläufige Wirtschaftsdaten.
Mit Wohn-Immobilien ist nur noch schwer ein Geschäft zu machen. Bei gewerblichen Immobilien mag das schon wieder anders aussehen.
Zitat Hardy
Eine echte Immobilienkrise hat die USA nicht, sondern eine Krise der Hypo-Banken.
Sehe ich ganz genau so!
Wenn ich nun mein soviel teurer gewordenes Haus tatsächlich verkaufe, aber dann ein neues brauche, sind die aktuellen Häuser ja auch teurer geworden. Somit wird mein Gewinn wieder verzehrt. Es sei denn, ich ziehe woanders hin, oder schränke mich ein.
Jawohl!
Also Arnie, am besten nun das Haus verkaufen und in ein anderes Land der USA ziehen (wo's noch guenstig ist). Dann haste, denke ich, einen guten Gewinn realisiert ;)
Viele Gruesse
Ralf
Es ist immer eine Frage wann man gekauft hat. Wir hatten das Glueck das wir unser Haus in Florida vor 10 Jahren schon gebaut haben, der Marktwert heute ist immer noch das dreifache. Vor zwei Jahren war er noch das fuenffache aber wie Hardy richtig sagt, nur wenn wir verkauft haetten.
Viele Property-flipper haben sicher viel Geld die letzten Jahre mit Florida Immobilien gemacht, weil die immer gieriger wurden haben die mit dem gewonnenen Geld immer und immer wieder gekauft/verkauft bis eine Grenze ereicht wo dies nicht mehr funktionierte.
Der heutige Kaeufer ist der, der jetzt lacht. Er hat Auswahl und Preise so gut wie schon lange nicht mehr.
Also Arnie, am besten nun das Haus verkaufen und in ein anderes Land der USA ziehen (wo's noch guenstig ist). Dann haste, denke ich, einen guten Gewinn realisiert ;)
Haette ich kein Problem mit :D, aber meine Frau will hier im Moment nicht weg , und die Kinder muessen noch die Highschool beenden .
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Der heutige Kaeufer ist der, der jetzt lacht. Er hat Auswahl und Preise so gut wie schon lange nicht mehr.
Da kann ich Stephan nur ausdrücklich beipflichten. Wer heute kaufen will/muß und kann, sollte es bald tun. Der Käufer hat gute Angebote zu ordentlichen Preisen.
monikawilson
21.12.2009, 05:18
Habe soeben die Postings in diesem Thread durchgelesen. Ja, es war schon eine turbulente Zeit in den Jahren 2006,2007 und 2008. Die Preise sind runtergepurzelt so schnell wie sie in 2004 und 2005 angestiegen sind. Viele der Poster haben die Ursache absolut richtig dargestellt. Es war ein Zusammenspiel von sogenannten "guten" Hypothekenangeboten und grossen und kleinen Investoren, die durch die enormen Gewinne im Immobileinmarkt angezogen worden sind. Und diese enormen Gewinne waren durchaus moeglich. Ein kleines Beispiel dazu: Ich hatte einen Kunden von Deutschland, ein 18 jaehriger junger Mann, der von seinem Grossvater $ 20,000 bekommen hat. Dieses Geld wollte er in ein Grundstueck in Cape Coral investieren. Das war Anfang 2004. Der junge Mann hat ein Grundstueck fuer $ 11,000 gekauft. Dasselbe Grundstueck hat her im Spaetjahr 2005 fuer $ 80,000 wieder verkauft. Und das war kein Einzelfall, auch mit Haeusern wurden sehr hohe Gewinne erzielt.
Die Banken waren sehr freizuegig mit Hypotheken und so ziemlich jeder, der seinen Namen schreiben konnte bekam eine Hypothek, ob er sich die Zahlungen leisten konnte oder nicht. Auch die Banken dachten, der Markt geht weiter aufwaerts und das war wohl auch fuer eine ganze Weile der Fall. Wir sahen Preisanstiege von ca. 5,000/Woche. Dann kam die Zeit, wo die ersten "kalte Fuesse" bekamen und nicht mehr investierten, andere, die vorher gekauft hatten fingen an zu paniken und versuchten ihre Immobilien noch schnell zu verkaufen. Auch gingen dann die anfangs so guten Zinssaetze (variable) hoch und die monatlichen Belastungen wurden wesentlich hoeher. Auf einmal hatten wir ein Ueberangebot von ueberteuerten Immobilien auf dem Markt und die Preise fielen. Foreclosures waren an der Tagesordnung, die die Preise weiter drueckten und natuerlich die Kaeufer blieben nach wie vor weg.
In 2005 und 2006 waren alle Immobilien in unserer Gegend wesentlich ueber Marktwert, In den Jahren 2007 und 2008 sanken die Immobilien Preise erheblich unter Marktwert. In 2009 kamen die ersten Kaeufer und Investoren vorsichtig zurueck und fingen an die nun so "billigen" Immobilien aufzukaufen, diese zogen andere nach.
Jetzt Ende 2009 haben wir das erste Mal seit langem mehr Haeuser, die verkauft sind als neue auf den Markt kommen. Wir sehen mehrere Angebote auf einzelnen Haeusern, die in guten Lagen zu sehr guten Preisen angeboten werden. Kaeufer bieten teilweise ueber dem Angebotspreis, nur um das Haus zu bekommen. Preise steigen wieder, derzeit langsam aber stetig. Wir sehen hier in unserer Gegend einen durchschnittlichen Preisanstieg von ca. $ 5,000/Monat fuer die letzten 4 Monate. Es sind noch gute Angebote da und die Preise liegen immernoch erheblich unter dem tatsaechlichen Wert. Jedoch kehrt sich der Markt derzeit um, von einem reinen Kaeufer Markt zurueck zu einem Verkaeufer Markt.
Das gute, die Banken haben wohl gelernt und sind nicht mehr so "grosszuegig" mit Hypotheken. Die Banken vergewissern sich, dass der Kaeufer sich auch die monatlichen Hypothekenzahlungen leisten kann und spekulieren nicht mehr. Und noch mehr gutes, endlich sind unsere Preise wieder erschwinglich, so dass sich auch "First Timer", junge Ehepaare und "normale" Leute ihren Amerikanischen Traum vom eigenen Haus wieder erfuellen koennen.
So alles schlechte und tragische fuehrt auch wieder zu etwas gutem und positiven :)
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